生活中的法理（九十八）：物业纠纷解决与业主自治

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生活中的法理（九十八）：物业纠纷解决与业主自治

管理员发布时间：2012-06-05 19:52 点击：7498

主题：物业纠纷解决与业主自治

主持人：颜毅艺

时间：2012年6月15日晚6点

地点：法律思想者学园（匡亚明楼534室）

随着我国城市住房制度改革推进，住宅小区的物业管理逐渐受到关注。实践中，在发生物业纠纷时，作为业主自治组织的业主委员会往往会发挥特殊作用。本期“生活中的法理”选取长春某小区的物业纠纷解决与业主自治的个案作为讨论的背景材料，因为它具有如下特点：第一，纠纷具有持续性。多年来，业主因不满物业管理而屡次以各种形式与物业服务公司发生矛盾。第二，解纷手段具有多样性。从忍让、抱怨、拒交物业费、诉讼、调解、到上访，业主几乎穷尽当前常用的解纷手段。第三，业主委员会的成员选任方式多样化，构成上具有特殊性。既有物业公司选任，也有业主自荐、推荐。业主委员多为男性、年轻、高学历。可以说，这一个案具有实践中的代表性和理论上的研究潜力，可以透视法律背景下的物业纠纷解决和业主自治的诸多问题。

一、排除妨害纠纷与“业主维权委员会”

XF小区是长春的一个普通中档小区，有八栋住宅楼，五百多住户，占地面积五万多平方米。楼盘自2003年发售，因邻近政府机关和高校，因此有部分业主是公务员和知识分子。开发商自行成立DT物业公司进行物业管理，并操纵产生首届业主委员会。该物业公司与业主的关系长期不佳。业主反映的物业管理不善问题包括：采暖不佳，房屋漏水，绿化、防盗门、公共照明损坏，保洁、保安不尽职。大部分业主采取忍让态度，个别人会找物业抱怨，但矛盾在相当长时间内尚未激化。

2009年3月，业主发现物业未经全体业主同意，为谋私利，允许联通公司在小区内的公共场所建设通信发射基站以及相关配套设施。起初，一些业主因担心子女和老人受电磁辐射致病而自发维权。他们印发传单，在小区广场公共集会，宣传辐射危害，指责物业公司长期服务不佳并侵害业主利益；直接向施工单位表达反对意见；向首届业委会求助；向政府有关部门投诉。但都无果。后来，有从事两位法律工作的业主参与进来（一为法学博士研究生，省农行法律顾问；一为法学博士，高校法学教师）。他们分析相关科学资料、法律规定和判例，提出一套更成熟系统的维权方案。首先，“他们并不赞成某些业主最初设想通过集体上访、给政府施压的方式解决问题，”而是建议依法维权。他们也不赞成以辐射危害作为维权理由，因为判例以及行业标准都表明法院基本上不支持这种权利主张，而基于《物权法》提起的类似诉讼均以调解或判决的方式实现了业主的权利诉求。“其次，他们建议采取有理有节的、维权成本由小到大的问题解决方式。先给联通公司和DT物业公司送达有广大业主签名的书面法律文书，明确要求他们在规定期限内拆除非法建设的信号发射基站。当遭遇无故拖延和无理漠视的情况下，再诉讼到法院解决问题。”这些建议得到认同并付诸实践。

3月28日，首届业委会召集业主开会，通报了联通长春公司的侵权行为。4月8日向联通公司送达了法律文件，抗议侵权行为，要求终止建设并于4月15日前拆除基站、移走设备、消除影响、恢复原状，否则将提起诉讼。经联通公司请求，期限延至4月22日。但其后联通公司仍继续施工，业委会遂提起诉讼。立案经过颇费周折。先是去诉讼双方共同所在的某区法院立案，但法院说要到联通公司所在地的派出法庭，该法庭又推给了XF小区所在的派出法庭。几经反复，最后才在小区所在地的派出法庭立上了案。法院进行调解，最后达成调解协议，联通公司同意于2009年6月20日前拆除基站并恢复原状。然而由于物业公司的阻扰，联通公司一直未能拆除基站。

二、更换物业管理公司与业委会换届

由于物业公司与业委会签订的《物业管理委托合同》已于2009年4月到期，且没有签订新的《物业管理委托合同》；同时，首届业委会也任期届满。而广大业主对此均不知情。2009年8月底，业委会主任接到物业公司提交签署新的《物业管理委托合同》的申请，并将此事告知广大业主。

在前述维权活动中涌现出来的少数骨干业主已逐渐得到业主认同。他们指出，以往物业公司违反《物业管理委托合同》，非法建筑，霸占业主共有的健身房开设麻将馆，非法串通联通公司建设发射基站侵权行为，应产生一个真正代表业主利益的业主委员会，并自主选择物业公司，才能维护业主利益。因此他们便开始筹备选举第二届业主委员会。C先生找区政府物业办了解业主委员会选举和备案程序，得到了一份沈阳市某小区选举业主委员会的参考文本，又参照其他相关的法律法规拟定了业主公约、业主委员会章程、业主委员会选举办法等文件。经过两个月左右的改选工作，在业主积极参与和社区主任、书记的监督下，第二届业委会于10月4日正式成立，公示后到区政府物业办备了案。业委会由9个业主委员组成，C先生被选为业委会主任。这些人都是20世纪70年代生人，男性（虽有业委会委员名义上是女性，这是由于业委会委员必须是具有产权所有人身份的业主，实际上是其丈夫或儿子参与活动），大专以上学历，有专职工作。

在改选同时，他们也开始物色新的物业服务公司。10月5日，第二届业主委员会经过广大业主授权，通过实地考察，最终确定与XX物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。根据法律法规，DT物业公司应无条件及时向新的业委会和物业公司移交全部物业管理项目以及相关资料，但经多次协商仍拒绝退出小区和移交资料。DT物业一名工作人员言语激烈（声称“把门锁上，谁敢动就往死里打”），导致业主情绪激化，直接进驻锅炉房和保安室及服务用房。随即XX物业全面接管。

10月14日，DT物业公司带了30多名不明身份的人员强占锅炉房并上锁。DT物业公司在小区贴出通告，说锅炉房不是业主的共有设施，而是“长春氧气厂”的，但是拿出的权属证明只是一个87年产权证的“复印件”，其记载长春氧气厂锅炉房信息与小区内现有的锅炉房明显不符。10月18日，业委会召开业主大会，向广大业主说明真相，广大业主再次夺回锅炉房。下午2—3点左右，DT物业公司再次带领一帮不明身份的人员进入小区，驱逐XX物业公司的检修人员，强占小区锅炉房；并在当地派出所2名民警和2名110巡警在场的情况下，追打业主，造成一名业主轻微脑震荡，一名业主头部多处外伤，一名业主右眼下部受伤，经医院诊断造成视力下降，另一名业主腕部受轻伤。下午4—5点左右，DT物业切断了小区的供电设施，造成小区停水停电。后来电业局的维修人员到场后，才在群众的强烈要求和和民警的监督下，打开锁，由电业局的维修人员恢复供电，二次供水随后恢复正常。整个过程中，派出所的相关民警未积极保护业主，而且在未给业主任何交待的情况下，试图保护肇事者离开小区。这引发了广大业主的愤怒，进而阻止相关人员离开。后经小区业委会相关人员协商，小区的十多名业主到小区所在地派出所做证。受伤人员到吉大一院进行了鉴定，并将相关病志交到派出所。10月19日上午，DT物业的相关肇事人员请求就打人事件和解；同天早上9点左右，小区业主则到市政府信访办上访，要求政府介入处理此事。长春市政府信访办将事情交由区物管办处理。19日当天，业委会主任代表业主和受害人同DT物业的相关人员在派出所就打人和解事件进行谈判，提出和解的前提是DT物业无条件立即退出小区，当晚双方达成和解协议。10月20日，XX物业接管小区的供暖工作。后来，长春几家电视媒体和报纸都报道了此事。

三、物业管理中的和谐与冲突

由于小区供暖不佳的原因并非仅由于物业公司管理不善（如购买煤的质量不好等），与供暖设备及施工质量缺陷也有关，因此自XX物业接管小区以来，业委会又多次与之探讨维修事宜。XX物业也曾承诺自筹资金维修供暖设施。但每到供暖期，供暖设备仍经常出问题，故障严重时则造成延迟供热、暖气停供、温度不够等。由于单靠问责物业公司已无济于事，业委会遂于2011年7月开始准备去供热管理部门和供暖公司了解改造集中供热的具体程序，并征求业主同意，向区政府和采暖公司申请供暖并网。但得到的答复是该区热源不足，不予并网。

业委会努力推进的另一件事是申请住房维修基金维修顶楼防水。依据当时的法规，这要经过2/3业主同意，且同意的业主产权面积应占整栋住宅楼面积的2/3。自2010年4月起，业委会便多次讨论这一问题。由于业主意见并不完全一致，因此他们通过公布签字情况等措施表明申请工作的公开透明。物业也承诺防水用申请下来的维修资金对楼顶屋面进行“全面”防水处理，如果申请资金不够，物业自己想办法解决，双方签订书面协议明确这一内容。至2010年6月，只有1号楼签名结果符合三分之二的法定比例。业委会决定按照法定程序，对1号楼单独进行住宅维修资金申请，全面重做其顶楼防水。2011年8月，物业提出继续申请维修资金解决业主房屋渗漏的问题，业委会表示将按法律程序征求业主签字，只要达到法定比例可以继续申请，所有申请文件进行公示，由业主进行监督。9月，业委会发布《关于继续申请住宅专项维修资金的公告》，长春市物业维修资金管理中心对业主签字同步进行公示。但此次签字没有达到法定比例，业委会将情况公告业主，终止申请。

此外，业委会也做了大量琐碎的工作。例如劝告业主不要乱扔垃圾。在有业主投诉物业公司在他家门前新画停车位之后，向业主进行解释，并向物业提出依照国家相关规定重新划定停车位。在物业公司单方面要求提高停车位收费时，与之沟通，指出在性质上停车位收费应该属于全体业主所有，是公共收益，不是物业公司收入的部分；而且停车位收费的标准须经业主大会决议，业委会和物业公司都没有权力决定收费标准，该权力属于全体业主。最后物业同意继续执行原来的收费标准。对于小区的公共照明、保安、保洁等物业管理中的问题，业委会也批评并督促其解决。2010年4月，物业公司提交物业管理部财务收支报告，供业委会和业主审查。2011年8月，物业公司提出续签物业合同的愿望，业委会表示任期即将届满，续签合同的事情要由下届业委会决定。

然而，业主、业委会、物业公司之间也存在着一些矛盾。对于供暖，有些业主仍然认为是由于物业公司服务不好，并认为业委会监管不力，因此迁怒于业委会。2011年7月，有业主贴出公告，指责业委会不交物业费和采暖费，并与物业串通不积极解决集中供暖问题。对于防水，有些业主则怀疑业委会与物业串通，要动用维修基金谋取私利，质疑“需要重做防水吗？”或者“顶楼防水需要那么多钱吗？”当业委会逐户征求签字和核实时，个别业主甚至把他们骂出门。这种不信任不合作的态度也打击了业委会成员的积极性。此外，尽管业主公约、业委会章程等文件都规定了业委会的办公经费及津贴，但三年中业委会既无办公场所也无办公经费，所有活动均是委员在本职工作之外挤出时间、克服困难的情况下完成的，交通费、通讯费、打印费等公务支出均自理，而全部财产仅是一枚业委会公章。尽管有业主曾表示支持，但仅限于口头。

上述原因再加上半数业委会成员在这三年间陆续搬出了小区，2012年2月，原业委会剩余委员决定提前改选业委会。这也是为了让新业委会有时间在供暖期之前解决供暖并网问题。

四、改选业委会、物业弃管及引发的事件

新一届业委会筹备并不顺利。起初只有四个业主报名，且过程中有一个报名业主撤回报名。后经动员又有三个业主报名。最后于5月14日选了五人成立业委会（长春市规定业委会成员须为5-15人的单数），包括C先生在内的原业委会成员都未再参选。

由于物业未能完全解决供暖与防水问题，因此部分业主拒交物业费、水费（物业代水务公司收）、采暖费、停车费等。截止到2011年10月份，物业公司称欠费已达15万，他们因此也欠交水务公司8-9万元、供电局2万多元。水务公司虽没有停水，但供电局切断供电，初期只是拉闸，而后业主自行推上，反复几次后，电闸被拆掉，彻底断电。经业委会与电力和物业协调，曾短暂恢复供水，后于2012年5月16日10时左右彻底切断。而物业公司也撤出小区（含保安），只留2个人做保洁。

为恢复供水，5月18日上午一些业主和隔壁小区（因与XF小区共用二次供水，因此也受影响）业主一起自发堵马路，要求政府解决供水，下午1点，小区供水恢复。新业委会没有参与组织这次活动。5月19日派出所调查堵路事件，业委会承诺一定配合调查，发现可疑的组织者主动报告，并告知参与的业主有5人以上，估计都过了65岁；并表示会密切关注事件调查结果，维护社会和平稳定。主任H先生在5月20日的第一次业主大会解释：“这是为了避免被认定为有组织的群体性事件。”堵路时他不敢和业主们一起，而是守在小区担心着业主们是否会受伤。业委会采取的行动是5月17日组织代表去区政府上访，政府答应解决短期供水；物业科建议他们走司法程序，法律援助中心则认为司法救济成本大，且可能诉讼中已经恢复供水。

5月20日，小区召开业主大会。大会的主要内容是：第一，H先生通报与物业公司法人代表L先生面谈达成的口头协议。L希望回来，口头答应出十万元用于十月前的小区物业管理，H同意让物业公司自行清理与业主和水电公司的债权债务。第二，讨论小区在十月之前试行自治四个月，不行再聘物业公司。由于业委会成员均有专职工作，建议聘专人值班处理杂事。第三，通知动员递交供暖并网申请材料。第四，选出各住宅楼单元负责人，负责联络通知有关事项。对此业主态度差异甚大。有业主说，小区要让社区管，如果让业委会管就会落到（业委会）这几个人手里。某某小区也是物业弃管，由社区代管的，社区主任人挺好的。有业主则认为业委会只要把水、电、供暖交给相应的公司管理后，小区的自治就简单了，只需做好保洁和保安就可以了，他还积极给业委会的工作出主意，并当场捐了一百元给H。还有业主则要求监督聘请的专人。这些分歧也一直伴随着其后业委会的工作：支持、观望与质疑并存。态度激烈者甚至在小区单元楼里贴出《痛心告“XF（小区）”一封家书》，或在小区QQ群众引用美国波士顿犹太人屠杀纪念碑上马丁·尼莫拉的话，对业主不积极团结起来维权表示痛心。而观望质疑者则认为业委会办事不力，（下文）供暖并网价格过高，甚至疑有猫腻。

就物业管理问题，5月21日，街道办党委代表、社区主任和书记、隔壁小区代表、XX物业公司代表和业委会主任H先生在社区磋商。物业认为业主拖欠的费用多，入不敷出；准备采取的措施是不弃管而采取减账服务。H先生提出，要依照法律办事。依合同，物业公司可以继续服务，但业委会将行使监督职能，并要求物业公司在服务、账目和供热退费上做出承诺并落实，否则将不认可。5月下旬，业委会实地考察了其他物业公司。6月初，物业又回小区，并与业主发生激烈冲突，业委会进行了调解。

就集中供热问题，业委会先是做了如下工作：一、得到80%以上的业主签字同意集中供热。二、寻求政府和政策支持。三、寻求横向合作伙伴/备选策略。希望如果供暖并网申请失败之后，能得到隔壁大学的供热服务，但没有得到积极回应。四、“高层公关”。他们感到“求人办事很难，压力很大。”5月21日，业委会和一些业主到公用局递交申请材料，相关领导的意见是按照目前的状况，成功协调热力企业的难度很大。但“也许是在我们（公关）和大家的双重努力下（堵路事件的影响力还在），决定受理我们的申请，帮助我们舍近求远地联系同鑫热力集团。”5月22日起，热力集团与业主代表开始接洽，经过几次谈判、实地考察，5月28日给出价格121元。供热科要求业委会尽快集中并报送业主的诉求；并网施工合同需在6月10日前签订，否则由于工期等原因将不再接受并网申请。6月4日，业委会与业主递交了业主请愿书和诉求，要求政府补贴和降低价格。

长春媒体也对小区的物业弃管、业主堵路、供暖等问题进行了报道。

至此，XF小区的业主们仍在为未知的明天努力着……

对于这一个案，可以讨论如下问题：

1．法律对解决物业纠纷的作用。

2．业主权利的法律保障。

3．业主委员会的法律规定与实践。

4．法律对基层民主与自治的作用。

参考文献：

1．刘子曦：《激励与扩展：B市业主维权运动中的法律与社会关系》，载《社会学研究》 2010年第5期。

2．陈鹏：《当代中国城市业主的法权抗争——关于业主维权活动的一个分析框架》，载《社会学研究》2010年第1期。

3．张磊：《业主维权运动：产生的原因及动员机制——对北京市几个小区的个案调查》，载《社会学研究》2005年第6期。

4．龙翼飞、宋卓基：《我国物业纠纷矛盾探源及解决路径》，载《辽宁大学学报》2008年第4期。