近二十年,居住权终于入典,意义重大。不过,《民法典》物权编第十四章关于居住权的规定既有模糊之处,又有规范缺失,有必要在解释论上加以澄清,便于法律适用的同时,尽可能拓展其制度体系和适用场景。在系统讨论并扩展了居住权的主体、客体、权能的同时分析居住权的设立、伴随债之关系、移转和消灭等法律适用问题。借此使得作为一种新类型用益物权的居住权制度,从纸面规定变成现实中人们利用财产的一种新形式,并借助实践不断丰富、发展和完善。
一、引言
作为《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)中颇为引人注目的新增制度,居住权的入典之路可谓一波三折:2002年《物权法(征求意见稿)》首次就居住权规定了8个条文,到2005年《物权法(草案)》曾一度增为12条,但最终因“适用面很窄”被立法者悉数删除;本次民法典编纂让“旧事”得以重提,从2018年《民法典各分编(草案征求意见稿)》仅包含4个条文开始,经数次调整,最终形成《民法典》第366至371条关于居住权制度的规定,总计6个条文。回望居住权入典之路,实属不易。
然伴随着新中国第一部民法典的实施,居住权如何在现实社会中发挥作用,尤显重要。《民法典》物权编第十四章“居住权”以意定居住权作为规范对象。第366条定义性规定中的“有权按照合同约定”清楚表明,其规范重心为基于合同设立的居住权(以下简称“合同居住权”);而对于通过遗嘱(含遗赠)设立的居住权,则根据第371条“参照适用居住权制度的有关规定”。然而,仅此寥寥6个条文难以涵盖居住权的全部规则,留下了不少规范空白。即便是既已作出的规定,其含义也多有模糊之处,有待进一步澄清。居住权入典后,对该制度的研究自应从既往的立法论转向对现行法的解释与续造。有鉴于此,本文对《民法典》中的居住权制度以解释论为基础展开其体系,使新生制度从纸面跃入实践,并随着实践经验的累积而得以不断丰富和完善。
二、居住权的性质与内容构成
(一)居住权的性质:用益物权
就其性质而言,居住权属于用益物权。且不说从体系上看,居住权制度位于《民法典》物权编第三分编“用益物权”之下。与众不同的是,与《民法典》对土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等其他用益物权的规定不同,第366条明文将居住权界定为“用益物权”。这种双重强调的做法对区分居住权和其他与“居住”有关的权利,具有重要意义。
其一,作为用益物权,居住权不同于基于父母子女、夫妻等家庭关系而产生的居住他人住宅的权利。这些权利源于家庭成员之间法定的权利义务关系,可以称之为法定居住权,如父母对子女的抚养义务、子女对父母的赡养义务以及夫妻之间的扶助义务等,并不具有直接的物权基础,有别于基于双方或者单方意思表示设立的意定居住权。尽管如此,家庭关系以及由此产生的法定义务并不妨碍所有权人为父母、子女或者配偶等,在法定义务关系之外另行设立居住权,以强化、扩大权利基础。为此,需按居住权制度的规定签订居住权合同并完成居住权登记,否则不发生物权效力。
其二,作为用益物权,居住权也不同于基于租赁、借用等合同关系而产生的居住他人住宅的权利。此类权利的基础为纯粹的债权债务关系,即便在权利人实际占有住宅后也会产生部分物权效力,但其受保护程度依然弱于居住权。权利遭受侵害时,居住权人享有物权请求权,而承租人、借用人仅享有占有保护请求权。但如后文所述,居住权制度应当规定却并未规定所有权人和居住权人之间的债务关系,属于开放的规范漏洞,可以参考合同编关于租赁合同的相关规定。
其三,作为用益物权的居住权属于他物权,不同于作为自物权的所有权。也正是因此,第366条明确将居住权的客体界定为“他人的”住宅。所以不论单独所有权人,还是按份共有和共同共有中的共有人,均当然有权居住其住宅,但并不属于居住权制度规定的居住权。确切地说,此类“权利”系基于完全或者共同所有权,只是所有权的使用等权能之具体体现。
广而言之,民法典的居住权自然也不同于宪法上的居住权,后者在于公法赋予国家对其国民居住权权益实现的保障义务。
(二)居住权的内容构成
居住权的内容构成,包括居住权的主体、客体、权能及其制度功能,而这些又可以追溯至居住权制度的立法目的。据立法机关说明,之所以创设居住权制度,是“为落实党中央的要求,认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求”;“这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障”。据此并结合第366条及以下规定,居住权包含如下具体内容:
1.居住权的主体,即居住权人。自然人可以成为居住权人自不待言,此处需要拓展思考的问题有二:一是除了居住权人外,还有哪些自然人得以行使居住权;二是除了自然人外,居住权的主体可否为法人和其他组织。
就问题一,享有居住权利益的人,不应仅仅限于居住权人,还应包括居住权人的家庭成员及其必需的服务人员。家庭成员一般包括亲生子女、养子女和共同生活的继子女,不论是居住权设定之前还是设定之后产生的亲子关系,均应享有居住权。服务人员,一般包括为居住权人本人或其家庭提供服务而与权利人一起生活的保姆、护理人员等。
就问题二,允许非自然人主体享有居住权并无制度障碍。首先从文义上看,第366条及以下规定并不否定非自然人主体。尤其是,第367条第2款关于居住权合同内容之规定已在第1项明确包含“当事人的姓名或者名称”,无疑可以容纳非自然人主体。其次,民事主体的权利能力一律平等,既然承认自然人作为居住权人,若无充分的正当理由就不得否定非自然人主体。更何况,实践中涉及公司的居住权纠纷已不乏其例。最后,非自然人享有居住权在行使上亦无不妥。法人、非法人组织等取得居住权后,完全可以交由特定的自然人实际行使,如企业将其享有居住权的住宅作为工作福利分配给员工居住。
2.居住权的客体。依据第366条规定,居住权的客体为他人的“住宅”而非“房屋”。由此看来,商铺等经营性用房上似乎无法设立居住权。之所以作此限定,不仅是受前述立法目的的影响,而且与本条“满足生活居住的需要”之功能定位保持一致。不过,居住权的客体未必限于整套住宅,就住宅的一部分,如其中一个或者几个房间,也可以设立居住权。这里面临着对物权客体特定性原则的发展,毕竟相较于所有权,居住权的实现具有更大的灵活性。于此情形,居住权人除有权使用该特定部分外,还有权与所有权人或者其他居住权人等共同使用住宅的共用部分。而且,居住权的客体也不限于住宅本身,还应当扩及相关的附属设施,以维护住宅利用的整体性。
该条将居住权客体限于“他人的”住宅,由此引出了所有权人居住权的特殊问题,具体情形有二:一是自始的所有权人居住权,其于居住权设立之时即已存在,尤其可能出现在“以房养老”的情形。老年人自然可以在自己所有的房屋上先设立一个居住权,然后再行出售该房屋的所有权,这样既可以将通常作为遗产的房屋提前变现,又可以保障其住有所居,还可以避免死后遗产纠纷,一举三得。于此情形,先设立居住权后让与所有权,便不能通过合并登记等操作避免所有权人居住权的存在。但很显然设立居住权的目的就是为了转让所有权,此时所有权的存在具有很强的过渡性和暂时性,最终会因所有权的移转而使居住权成为确定的他物权。二是嗣后的所有人居住权,即在居住权设立后的存续期间里,居住权人基于买卖、赠与、遗嘱、遗赠等原因,获得了该房屋的所有权,使得居住权和所有权集于一人之手。依通常规则,此时居住权因权利主体混同而消灭,但存在例外情形,假如居住权人取得住宅所有权之前,所有权人又在住宅上为他人设立抵押权等其他物权性负担,为了维护居住权人的顺位利益,便有必要承认其对住宅同时享有所有权和居住权。所以在特殊情形,不能僵化地理解“他人的”住宅,应当在一定情形下承认所有权人居住权。
3.居住权的权能。用益物权通常包括占有、使用、收益以及处分(用益物权本身而非权利客体)的权能,但是第366条仅规定居住权人有权“占有、使用”他人的住宅。尽管如此,第369条第2句虽原则上禁止居住权人出租住宅,但又允许当事人作相反约定。那么据此,倘若居住权合同或者相关补充协议明确允许居住权人出租住宅,便可以排除该句主文关于禁止出租之规定。就此而言,居住权人也可能通过收取租金的方式实现其收益权能。此外,第369条第1句规定,“居住权不得转让、继承”,涉及居住权是否具有处分权能,这个问题将在后文详作分析。
4.居住权的功能。第366条规定,居住权系为“满足生活居住的需要”。这表明居住权的适用场景具有广泛性。只要符合此种功能,居住权既可以在家庭成员之间设立3,又可以在陌生人之间设立,后者如立法理由明确提及的“老年人以房养老”。另外,居住权不仅可以通过纯粹私法的方式获得,还可以基于国家住房保障获得。但国家住房保障制度为公私法的混合物,属于社会法而非传统民法的范畴,居住权制度规定的居住权只是为其提供牢靠的私权基础。立法理由已明确将“公租房”作为居住权的适用场景,至于共有产权房等从长期看也应如此处理,有待将来制定和修改关于国家住房保障的法律、行政法规等作出明确规定。最后必须指出,由于居住权功能在于“满足生活居住的需要”,那么超出此一功能设立的居住权能否得到认可,还有待进一步拓展。
（本文为文章摘录版，如需引用，参阅原文）
来源：《吉林大学社会科学学报》2021年第3期
