主　　题：有恒产者有恒心：如何化解土地使用权的“温州困境”？

主 持 人：刘小平  朱振

时　　间：6月2日（星期四）上午8：30

地　　点：匡亚明楼279室

主办单位：吉林大学理论法学研究中心

 

一、背景资料：

 

据温州网报道，近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查，鹿城区内即有600余宗。

有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

温州国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示，媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

他解释道，在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

续期要缴纳的土地出让金是怎么计算的，张少清表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

张少清还解释了温州部分土地年限20年即将到期问题是如何产生的。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。

《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

 

请根据以上材料凝练出核心问题进行分析，要求问题明确、思路清晰、论证充分。

二、参考资料

1，高富平：《土地使用权的物权法定位——<物权法>规定之评析》，载《北方法学》2010年第4期；      

2，张少鹏：《“土地使用权”是独立的不动产物权》，载《中国法学》1998年第6期；

3，朱文杰等：《住宅用地土地使用权期满续期问题研究》，载《经济研究导刊》2014年第18期；

4，王锴：《中国宪法中财产权的理论基础》，载《当代法学》2005年第1期；

5，甘超英：《新中国宪法财产制度的历史回顾》，载《中国法学》2010年第4期；

6，“民商法30年 保护公民财产权远行”，见“法制网”，

http://www.legaldaily.com.cn/fycj/content/2008-11/03/content_972993.htm?node=5983

7，高全喜：《财富、财产权与宪法》，载《法制与社会发展》2011年第5期。